北大资源和恒盛房地产100亿收入的上市住房企业整体净负债率下降到300%以上。|特别报告

A股中该级别企业有21家超过100%,港股内房企中这一数值为10家标点财经研究员黄凤清作为资金密集型行业,房地产企业的经营扩张往往离不开融资,其中,银行贷款和发债是当前重要的融资手段。a股超过100%的企业有21家,香港的住房企业有10家。财经研究员黄凤青是一个资本密集型行业。房地产企业的业务拓展往往离不开融资,其中银行贷款和债券发行是目前重要的融资手段。

在加强金融监管和去杠杆化的背景下,2018年住宅企业融资规模将保持在较高水平。

2019年1月25日,中国人民银行发布了《2018年金融机构贷款导向统计报告》。

报告显示,2018年底房地产开发贷款余额为10.19万亿元,同比增长22.6%,比去年年底高出5.5个百分点。

与此同时,房地产公司也加大了发行债券的力度。

根据信用评级机构联合信贷研究报告,2018年银行间和外汇市场发行了390份房地产债券,比2017年的191份增加了199份。银行间和交易所房地产债券发行总额4731.86亿元,比2017年的2371.74亿元增长2360.12亿元,增幅99.51%。

在海外债券发行方面,据Wind统计,2018年,139家内地房地产企业发行海外债券,同比增长56.18%。发行规模汇率约为523亿美元,同比增长13.3%。

与2017年相比,2018年海外债券发行增长率大幅下降,这在一定程度上与政策控制有关。

2018年6月,国家发展改革委(NDRC)就《关于完善市场约束机制、严格防范外债风险和地方债务风险的通知》相关问题表示,房地产企业在境外发行债券主要是为了偿还到期债务、避免债务违约、限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充营运资金等。,并要求企业提交资金使用承诺。

融资是一把双刃剑。一方面,它为住房企业提供必要的发展资金;另一方面,它给住房企业带来了债务的枷锁。

一旦企业的现金流不足以偿还本金和利息,就会出现债务危机。已退市的洪钟股票是一个警告。

统计显示,从2019年到2021年,住房企业债券将达到到期高峰,支付压力将和泰山一样大。

那么,目前国内住宅企业的债务压力是什么?在哪一级?考虑到预售制度使住房企业提前获得更多的账户,传统的资产负债率不适合评估住房企业的真实负债情况。相比之下,净负债率可以更好地衡量房地产企业的实际债务压力和杠杆水平。

根据计息负债、现金、所有者权益等指标,标点财经学院会同《投资时报》计算了2018年收入超过100亿英镑的a股住房企业(36家)和港股住房企业(38家)的净负债率,推出了“收入100亿英镑的a股住房企业”和“收入100亿英镑的港股住房企业”。

分析结果显示,2018年底的整体净负债率低于去年同期,无论是a股住房企业还是港资住房企业。

其中,光明房地产(600708)等21家公司。SH)净负债率超过100%,14家公司净负债率上升。在香港100亿美元的创收住房企业中,10家的净负债率超过100%,嘉园国际控股(2768.HK)等20家公司的净负债率有所提高。

31家公司的净负债率高于100%。根据该公司年报和Wind信息提供的数据,样本中36家a股上市住房企业的整体净负债率在2018年底为105.23%,较2017年底下降了4.47个百分点。

在公司层面,截至2018年底,21家公司的净负债率超过100%,占58.33%。排名前十的公司是泰和集团(000732)。潘海控股(000046)。深圳),法华控股(600325。中南建设光明房地产(000961)。深圳),新华联(000620)。深圳),金融街(000402。深圳),阳光城(000671)。深圳),新的湖宝(600208。和格陵兰控股公司(600606)。SH)。

马頔的净债务比率(600565。上海),世茂(600823。HNA基金会(600515)。上海)和中国企业(600675)。SH)小于30%。

其中,2018年底中国企业净负债率为负,这意味着公司货币资金足以支付其计息负债,债务压力较小。

就港股住房企业而言,2018年38家样本公司的整体净负债率为78.37%,也低于去年年底,在4.32个百分点之间。

截至2018年底,有10家公司净负债率超过100%,从高到低依次为北大资源(0618。香港),恒盛房地产(0845。香港),建发国际集团(1908年。香港),凯撒集团(1638年。香港),富力房地产(2777。香港),资本房地产(2868。香港),嘉园国际控股,中国恒大(3333。香港)、荣创中国(1918.HK)和荣鑫中国(3301。香港)。

北大资源和恒盛房地产的净负债率超过300%。

在名单的另一端,深圳控股(0604。香港、建业地产(0832.HK)和中国海外红阳集团(0081.HK)的净负债率低于30%。

与2017年底相比,许多大中型房地产公司的净负债率有所下降。

在100亿a股住房企业中,包括信达房地产(Cinda Real Estate,600657)在内的22家公司的净负债率下降。金科控股泰和集团(000656)。深圳),北辰实业(601588。SH)等。

在香港100亿美元的创收住房企业中,有18家的净负债率下降,包括融创中国、中国恒大和碧桂园(2007年)。香港)。

尽管样本的整体净负债率有所提高,但一些住房企业的净负债率仍在上升。

在100亿a股住房企业中,有14家在2018年底的净负债率高于2017年底,其中包括滨江集团(002244)。深圳),光明房地产,新湖宝,华侨城甲(000069。深圳)等。

其中,随着规模的扩大,滨江集团的净负债率从2017年底的-3.87%上升至2018年底的98.06%,增幅超过100个百分点。

香港有20家公司,净负债比率为100亿,包括建发国际集团、资本房地产、嘉园国际控股、万科企业(2202。香港)、徐汇控股集团(0884.HK)和富力房地产。

中国建发国际集团和北京首都房地产集团净负债率上升30个百分点以上,中国建发国际集团净负债率从2017年底的207.4%上升至2018年底的242.08%,上升34.68个百分点。

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