北京令人不安的飞涨的房租

最近几个月,北京房租的快速上涨引起了公众的热烈讨论。

虽然房租上涨是每年大学生毕业季节的季节性现象。

然而,今年飙升的房租比往年“猛”得多,“买不起或租不起”将进一步加剧北票的焦虑。

那么,今年北京的房租飙升到了什么程度?潜在的原因是什么?让我们看看下面的分析。

根据中国房地产市场网发布的信息,2018年7月,北京的租金同比上涨21.89%,环比上涨2.63%,绝对租金水平为全国最高,达到每平方米92.33元/月,而上海、深圳和广州分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

根据中原地产编制的住宅租金指数,北京和深圳是增长最快的一线城市。

其中,北京二手房租赁指数从2017年10月的190.4升至2018年7月的211,近几个月呈现加速趋势(见下图)。

此外,深圳的增幅也相当大,而上海和广州的租金指数保持相对稳定,没有出现任何明显的增幅。

当然,以上只是反映了北京房租的平均上涨。在北京五六环等热点地区,房价整体涨幅超过10%,有些房子甚至在10天内上涨了100%。

这表明北京的租赁市场有多热。

供需缺口是房租上涨的长期因素究竟是哪些因素在推动北京房租上涨?要回答这个问题,首先需要观察影响租赁市场供需平衡的基本面因素。供求差距是租金上涨的一个长期因素。是什么因素推动了北京房租的上涨?要回答这个问题,我们首先需要观察影响租赁市场供求平衡的基本因素。

(1)三个因素导致了北京对租赁住房的强烈需求。从需求水平来看,以下三个因素是北京租赁住房需求仍然强劲的主要因素:第一,北京的人口救助没有达到预期。

北京城市总体规划(2016 -2035)于2017年6月发布后,北京市政府开始大规模拆除偏远地区自建出租屋和共用出租屋,以缓解低端行业的流动人口,同时进一步收紧户籍政策和准入资格控制,希望通过“三管齐下(住房、家庭、学校)”等有力措施,实现控制总常住人口的目标。

然而,“三管齐下”的实际效果并不乐观。2017年,常住人口仅减少了22,000人,与总常住人口2,170.7万相比,这几乎可以忽略不计(见下图)。

从北京地铁客流量数据来看,北京居民人口甚至可能在2018年恢复增长。

其次,北京的高收入群体占很大比例,他们的收入增长迅速。

光是人口流入是不够的。租金的快速增长需要租房者收入的快速增长来支撑。

根据智联招聘薪资大数据报告,2018年夏季平均薪资超过1万元的唯一城市是北京,其次是上海、深圳、杭州和广州(见下表)。

更重要的是,北京是信息技术产业和金融从业人员最集中的地区。这两大产业也被公认为高收入产业,具有高起薪和巨大增长潜力的突出特点。

2018年上半年,北京金融业增加值占国内生产总值的比重保持在18.79%的高水平,互联网信息产业比重高达11.6%(见下图)。

第三,熊安新区在了解北京工业和人口方面的努力和进展可能低于预期。

最近的一些公共信息表明,新安新区的规划和建设进度可能低于市场预期。

事实上,今年4月公布的河北省熊安新区规划纲要中提出的两阶段目标,分别是2035年目标和本世纪中叶目标。它没有提到2020年的短期目标,也没有明确界定短期的人口规模和工业指标。

可以预测,在未来3-5年内,熊安新区的建设将集中在规划、拆迁、生态改善、交通基础设施建设等方面。从短期来看,它对北京人口救助和产业转移的影响将相对有限。

(2)住房供应总量仍存在结构性问题。从供给层面来看,在住房需求旺盛的背景下,住房供给问题表现在两个方面:结构性问题和总供给不足,这最终成为租赁市场供求失衡和价格上涨的重要因素。

具体而言,结构性困难表现在居民购买住房以满足住房需求的渠道被堵塞。

自2016年10月以来,北京的购房限制、贷款限制、业务限制、分离限制和企业限制等房地产调控政策相继实施。此外,北京是全国唯一一个多年来实行“个人住房转让所得20%征收个人所得税”的城市。这使得北京的房地产交易在2017年陷入了冰点,全年只有104,000宗新房交易和133,000宗二手房交易,大大低于2015年和2016年的成交量(见下图)。

前所未有的调控政策,一方面是房价过高,另一方面是许多年轻人无法承受的,他们不得不进入租赁市场。

总量问题的表现是,从出租住房用地的供应到有效的出租住房供应的形成存在1-2年的滞后。

从2015年初住房和建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》到中国共产党第十九次全国代表大会关于将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举”作为住房供应体系国家政策的报告,租赁住房市场已经发展成为北京解决住房问题的两大支柱之一。

2017年4月,《2017-2021年和2017年北京市住宅用地供应计划》明确指出,北京市计划在未来五年内供应1300公顷租赁住房,其中227公顷将于2017年供应。

为了多渠道供应土地,降低土地成本,2017年11月,北京市发布了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房的有关意见》。它计划在2017年至2021年的五年里提供1000公顷集体土地用于建造出租住房。该政策出台后,2017年将提供203.9公顷土地,完成率为102%,年建设规模为200万平方米,50万套。

然而,从这些土地的供应到出租住房的有效供应之间存在1-2年的滞后。

从北京住宅建筑新建筑面积、建筑面积和竣工面积的增长率可以看出,今年1-7月,北京住宅建筑竣工面积同比增长率为-10.7%,延续了2017年以来的大幅萎缩趋势。 虽然反映了前一时期土地供应大幅增加的影响,但自2018年以来,新建筑面积和住宅建筑面积的增长率迅速从负向正变化,1月至7月分别为21.5%和10.2%,均达到2016年以来的第二高水平(见下图)。

从2017年的土地供应情况来看,20%以上的新建和建设房屋都是出租屋。

因此,未来几年租赁住房有效供给的差距将显著缩小。

资本流入或近期租金飙升主要是由于上述影响北京住房租赁市场供求和政策的基本因素。

值得注意的是,自2018年以来,尤其是最近几个月,北京的房租在短期内飙升。另一个关键力量是各种社会资本完全进入租赁市场。

为什么资本要完全参与住房租赁市场?原因有三:第一,社会资本参与住房租赁业的发展,这符合中央和地方政府鼓励租赁市场的方向。

其次,北京作为中国住房供需失衡最严重的城市,有着巨大的资本炒作空。

第三,北京的租金回报率极低,有可能增加空。

事实上,自2017年下半年以来,北京的租金价格开始快速上涨,租金回报率也从2017年10月的历史低点1.35%上升至2018年7月的1.57%。然而,这仍远远低于已公开发行的长期租赁公寓资产证券化和房地产投资信托产品的4.5%-5%的回报率,增幅很大空。

稍微关注一下就会发现资本力量已经在租赁市场上发挥了作用。

根据连锁店自由发布的数据,2015年高级公寓租赁店的增长率不到15%,2016年的增长率为35%,2017年的增长率高达40%。

目前,以资本为主导的品牌长期租赁公寓已经初具规模,业内十大品牌公寓管理的房间(公寓)数量已超过10,000套(见下图)。

其中,北京、上海和深圳等一线城市由行业领袖管理的公寓数量在两年内翻了一番,从2016年年中的25万套增至2018年6月底的60万套。万科园区紧随其后,截至2018年6月底达到145,000套。

然而,目前品牌公寓在整个租赁市场中的份额仅为2%左右,远远低于发达国家25%-30%的平均水平。这导致了最近几个月大规模品牌长期租赁公寓大量烧钱以攫取住房供应和争夺租赁市场定价权的现象。

针对这种现象,北京房管部门及时干预,严格控制品牌公寓的囤积和投机行为。

值得提醒的是,为了从根本上解决租金上涨的压力,有必要进一步明确长期租赁公寓的市场管理规则,同时加快租赁住房的有效供给,以防止过度的市场投机,加剧租金上涨的压力。

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